一歩先の投資へ

投資する物件の候補が絞られたら、交渉に入ります。売り手から提示された、売り物件の収支を徹底的に調べます。売り主の要求する価格は、故意にせよそうでないにせよ、不確かなものである可能性も多いのです。たとえば実際はこの集合住宅物件の中には実際収入にはない空室があるかもしれません。入居日もいつのもかは書いておらず、あくまでも全部屋が一年満室であるという潜在的な収入が記入されていることもあるのです。それらの状況を調査確認し、売り手が求める潜在的な収入の見込額からの価格の算出ではなく、現実の収入に即して価格を設定します。支出について注意しなければいけないのは、建物である以上、基本的に今年より翌年の方が古くなった分メンテナンスの費用がかかることです。支出は最終的に物件を隅々チェックするまでは、性格にわからないので、修正してだいたいの額から検証して算出します。これらから計算して、こちらがわからより適正な購入価格を出し(この時点で利益を生まないことが明確なら物件はあきらめます)契約に入ります。交渉して、買い付け証明書で契約までに、それぞれが何を完了させるか明確にし、いよいよ契約書を交わします。契約書には、契約に関するあらゆる書類を徹底し、修繕等の検査日程、有害物質の処理、すべての帳簿や記録、賃貸契約書、営業報告書、家賃台帳の閲覧などなど、細部にわたり、漏れがないように明記します。ここで確認した事前の物件の細部チェックを行い、ここで物件の最終確認を行うとともに、物件の持つ新たな可能性をみつけます。たとえば、トイレから美しい景色が見える、といったようなことでも、家賃設定に加算することができる可能性があります。この後、引き渡され、実際の運営が始まるのですが、ここまでの段階でも、おそらく想像を超えるくらいチェック事項があったはずです。

しかし、この物件の新しい「オーナー」は、実はこの段階で初めて物件を実際に目にするのです。つまりここまで書いたことは、一人ではなく実際は信頼のおけるチームで行っているということです。一般の不動産投資者はひとりぼっちです。ですから、これを不動産屋と良い関係を築ながら、考えをしっかりもって、土地、物件選び、購入と進めて行かなければならないのです。